Търсите да си купите жилище? Сега може да се наложи да вземете предвид цената на комисионната на вашия агент

ЛОС АНДЖЕЛИС (AP) — Мислите да закупите дом благодарение на сътрудник по недвижими парцели? Вече не можете да приемате за даденост, че продавачът ще покрие разноските за комисионната на вашия сътрудник.

Продавачите на жилища обичайно са предложили обща комисионна на сътрудника на купувача, когато са оповестили дома си на пазара. Но това към този момент няма да бъде разрешено от този уикенд, когато се планува да влязат в действие разнообразни промени в практиките на промишлеността за недвижими парцели в Съединени американски щати.

Купувачът на жилище въпреки всичко може да се опита да контракти такава оферта от продавача. Но в случай че откажат, това ще остави купувача на жилище на куката да заплати за услугите на техния сътрудник.

Националната асоциация на брокерите стои зад измененията в политиката, които произтичат от нейното съглашение за 418 милиона $ по-рано тази година от федералния групови искове, които твърдяха, че притежателите на жилища в Съединени американски щати са били принудени да заплащат изкуствено повишени комисионни на сътрудниците по недвижими парцели, когато са продали дома си.

Компаниите, които стоят зад няколко огромни брокерски марки за недвижими парцели, в това число Keller Williams, Anywhere Real Estate, HomeServices of America, Re/Max и Redfin, също се съгласиха да платят милиони и да създадат промени в политиката, с цел да изчезнат правосъдните каузи против продавачи на жилища.

Новите правила, които влизат в действие на национално равнище в събота, се ползват за брокери и сътрудници, представляващи клиенти, които желаят да купят или продадат жилище, рекламирано в услуга за голям брой разгласи или MLS, обвързвана с NAR.

Те се свеждат до две обилни промени: Общите оферти за отплата от името на продавачите към сътрудниците на купувачите към този момент няма да бъдат включени в обявите, оповестени в MLS, макар че към момента могат да бъдат направени посредством други средства. А от купувачите на жилища ще се изисква да подпишат подробни съглашения за посланичество, когато наемат сътрудник.

Остава да се види дали преразглеждането на разпоредбите ще докара до по-ниски комисионни на сътрудниците или по-малко продавачи ще изберат да не оферират да покрият агентските такси на купувача.

Но измененията евентуално ще окажат най-голямо влияние върху купувачите на жилища – изключително купувачите за първи път, които към този момент са изправени пред нараснали лихви по ипотечните заеми, дефицит на парцели на пазара и рекордно високи цени на жилищата. Сега те ще би трябвало да вземат поради разноските за наемане на сътрудник, в случай че продавачът не желае да ги покрие.

„ Това ще има негативно влияние върху способността на купувача да закупи жилище и по този начин там ще има много огромни промени в процеса на купувача “, сподели Брет Уайнстийн, основен изпълнителен шеф на Guide Real Estate, брокерска компания в Денвър.

Споразумения за посланичество на купувачите на жилища

Купувачите на жилища, които желаят да работят с сътрудник, ще би трябвало да подпишат съглашение авансово, което разказва в детайли услугите, които този сътрудник ще дава, и какъв брой ще им бъде платено, в това число дали е посредством комисионна, разграничена с сътрудник на продавача.

Обикновено сътрудник, който съставлява покупател, нормално получава към 2,5%-3% комисионна въз основа на покупната цена на жилището. След това сътрудниците споделят част от своята комисионна с брокерската си компания.

Подобни съглашения за посланичество на купувачи към този момент се изискват в почти 20 щата. Новите правила обаче изискват споразуменията с купувачи да бъдат приключени, преди сътрудникът да стартира да работи от името на клиента. Това включва преди сътрудникът да заведе купувача да обиколи дома, без значение дали персонално или виртуално. Купувачът към момента може да отиде дневно на отворените порти, без да подписва контракт за посланичество.

„ Голямата смяна в този момент е, че от нас се изисква да помолим купувача да се ангажира с нас рано и да ни наеме рано в процеса “, сподели Андреа Ратклиф, сътрудник на Redfin в Индианаполис, където измененията в политиката бяха въведени на 1 юли.

Един покупател на дома, с който е разговаряла, е бил отхвърлен от измененията и от вероятността да покрие таксите на сътрудник, сподели тя.

„ Те несъмнено не бяха подготвени да се обвържат с мен – не бяха подготвени да се обвържат с нито един сътрудник, тъй като не бяха подготвени да поемат тази цена “, сподели Ратклиф.

Премахване на оферти за отплата купувач-агент от разгласи за жилища

Традиционно комисионната на сътрудника на купувача се заплаща от продавача. Агентите, които работят със притежателите на жилища, с цел да популяризират и продават дома си, ще изброят парцела в MLS и ще включат какъв брой техният клиент предлага да заплати на сътрудник на купувача, процедура, известна като оферта за „ кооперативна отплата “. Тогава продавачът се съгласява авансово да предложи комисионна за продажбата на своя дом, която да бъде разграничена сред неговия сътрудник и представителя на купувача, нормално към 2,5%-3% всеки.

Продавачите на жилища, които стоят зад правосъдните каузи против NAR и други твърдяха, че продавачите не са имали дребен избор, с изключение на да предложат да покрият компенсацията на сътрудника на купувача, с цел да подсигуряват, че техният лист е показан на допустимо най-вече евентуални купувачи допустимо.

За да се отговори на това, домовете, изброени в MLS, към този момент няма да включват оферта на продавача за покриване на разноските за услугите на сътрудника на купувача. Все отново ще им бъде разрешено да ги популяризират на практика на всички места другаде, в това число личния уеб страница на сътрудника, галерия на отворени порти или когато споделят непосредствено с сътрудник, представляващ предстоящ покупател на жилище.

Продавачите към момента могат да избират да заплати компенсацията на сътрудника на купувача, само че без натиска да направи обществена обща оферта на MLS. Някои може да изберат да приберат спестяванията и да покрият единствено комисионната на личния си сътрудник.

„ Ако няма ясна оферта за кооперативна отплата от продавача посредством неговия брокер до брокера на купувача, тогава да, това ще бъде част от (преговорите) “, сподели Кевин Сиърс, президент на Националната асоциация на брокерите на недвижими парцели. „ Мисля, че това ще бъде нещо, което ще се промени на пазара. “

Къде остават купувачите и продавачите?

По-голямата част от метода, по който измененията в индустриалната политика се отразяват на купувачите и продавачите ще зависят значително от положението на локалния жилищен пазар.

В един муден жилищен пазар, където преместването на домовете лишава повече време и продавачите би трябвало да понижат цените, е по-вероятно купувачът да успее да контракти продавача да покрие комисионната на техния сътрудник. В един по-горещ пазар, където парцелите се продават бързо и получават голям брой предложения, продавачите ще имат опцията да одобряват оферта от покупател, който не желае от тях да покрият таксите на техния сътрудник.

Докато продажбите на заетите преди този момент жилища в Съединени американски щати са в спад от 2022 година насам, години на недострояване и други фактори поддържат запасите от жилища за продажба на съвсем най-ниските равнища за всички времена. Това увеличи цените и подхранва голям брой предложения за доста жилища, давайки ясно преимущество на продавачите на множеството пазари.

Все отново сътрудниците по недвижими парцели споделят, че продавачите би трябвало да продължат да оферират, с цел да покрият комисионната на сътрудника на купувача.

„ Посъветвахме, че би било рационално продавачите да продължат да бъдат отворени за покриване на някои или всички разноски на купувача, тъй като последното нещо, което желаете да извършите, когато продавате нещо, е да извършите комплицирано е някой да го купи или да ограничи броя на хората, които могат да го купят “, сподели Алекс Макюен, асоцииран брокер в Selling Utah в Орем, Юта.

Що се отнася до купувачи на жилища, те ще би трябвало да отделят бюджет за опцията продавачът да не покрие таксите на техния сътрудник. Тези, които не могат да си разрешат да го създадат, може да се наложи да се договорят със своя сътрудник да преследват единствено разгласи, при които продавачът предлага отплата на сътрудника на купувача.

Ще намалеят ли комисионните?

Не е ясно дали измененията в политиката ще насърчат продавачите или купувачите да договорят по-ниски брокерски комисионни и дали ще съумеят, в случай че го създадат.

Купувач-агент комисионните са се намалили ненапълно тази година: междинната комисионна на сътрудника на купувача е спаднала на национално равнище от 2,62% при започване на годината до 2,55% до 14 юли, съгласно разбор на Redfin. Въпреки това, защото цените на жилищата не престават да порастват тази година, междинната комисионна, платена на сътрудник на покупател в доларово изражение, се е повишила с към 1,7% от януари до 15 377 $.

Стивън Бробек, старши помощник в Consumer Federation of America, чака, че повече продавачи ще бъдат насърчени да договарят със своя сътрудник, с цел да понижат комисионната си с най-малко половин процентен пункт.

„ Това значи, че в течение на курса на година на жилищния пазар, доста огромна сума пари “, сподели той.